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房屋租赁合同教案.docx 5页

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第十二课时 课题: 第六模块 职业文书 课题 3 法律文书 二、房屋租赁合同 教学目标: 1 、让学生了解房屋租赁合同的概念 2. 熟练掌握房屋 租赁合同的内容及书写格式 .3. 懂得在租赁房屋时不签订、未签订房 屋租赁合同的危害性。 5. 在工作生活中 , 当自己的权力被侵害时,应 该拿起法律的武器,为自已维权。 教学重点: 房屋租赁合同的内容及书写格式 教学难点: 房屋租赁合同的内容及书写格式 教学方法 : 案例分析法、讲授法 教学过程: 一、复习提问 1、劳动合同的种类有哪几种? 固定期限劳动合同、无固定期限劳动合同、单项劳动合同。 2、劳动合同的内容包括哪些方面? 劳动合同的内容可分为两个方面,一方面是必备条款的内容, 另一方面是协商约定的内容。 必备条款包括七个方面的内容: 劳动合 同期限、工作内容、劳动保护和劳动条件、劳动报酬、劳动纪律、劳 动合同终止的条件、违反劳动合同的责任。 劳动合同的订立原则有哪些? 合法性原则、协商一致原则、合同主体地位平等原则、等价有偿 原则。 二、讲授新课 (二)房屋租赁合同 1、房屋租赁合同的概念 房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用, 承租人 定期给付约定租金, 并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议 2、房屋租赁合同的内容 主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次 布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利 义务、租约等 3、房屋租赁时的注意事项 房屋租赁时需验明房屋的产权证、 房主本人的身份证, 确认是否 有权租赁房屋 4、案例分析 2001 年 10 月,某贸易有限公司(下称甲司)与市某科技咨询有限公司(下 称乙公司) 签订房屋租赁合同一份, 内容为:甲公司将近 500 平方米的店铺出租 给乙公司。租期为三年,自 2001年 11月1是至 2004年 10月 31日;租金每年 25 万元;先付后用;甲公司负责出租房屋水电正常供应,乙公司按月交纳水电 费用;一方不履行合同, 另一方有权提前解除合同, 违约方应一次性向对方支付 违约金 10 万元。该合同经公证处公证。甲公司在出租时未取得房屋所有权证, 出租后才取得。该房屋租赁一直未到房管部门进行出租登记。 2003年 2月,甲 公司将乙公司起诉到法院, 称乙公司未交第二年租金, 拖欠水电费用, 故请求解 除房屋租赁合同,支付所欠租金 25 万元和违约金 10万元。 本案例需要解决以下两个问题:首先,房屋出租时没有产权证,是事后才取 得的,这种情况下签订的房屋租赁合同是否有效?根据建设部分颁布的 《城市房 屋租赁管理办法》 的规定, 未取得产权证的房屋不能出租, 也就是说未取得产权 证之前出租人可以看作是无权处分人, 根据合同法规定, 无权处分人签订的合同 是效力待定合同, 这种合同只要有权人进行追认, 或者无权处分人事后取得处分 权,该合同就自始有效。因此本案中双方的租赁合同是有效的。 另外,房屋租赁是否需要登记备案?登记备案是不是合同生效的要件? 《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定: “房屋租赁实行登记备案制度, 签订、变更、终止合同的,当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房 地产管理部门登记备案” ,第十四条规定:“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订 后三十日内持本办法第十五条规定的文件到直辖市、 市、县人民政府房地产管理 部门登记备案。”我们认为,登记备案的作用在于管理,而对于效力并不产生作 用。虽然《城市房屋租赁管理办法》第十七规定, 《房屋租赁证》为租赁行为合 法的有效凭证, 只是规定房屋租赁合同应当办理登记备案手续, 但并没有规定未 登记备案不生效。为了明确这一点,最高人民法院《关于适用 <中华人民共和国 合同法 >若干问题的解释〈一〉》第九条也规定:“…法律行政法规规定合同应当 办理登记备案手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同 效力。” 所以,登记备案不是房屋租赁合同的生效要件, 因此尽管该房屋租赁合同至 起诉以前一直未到房管部门进行登记备案, 但该合同仍属已生效合同。未登记备 案属行政违法行为,应当承担相应的行政责任,与解决本案的“合同是否生效” 无关。 那么它是否属于应当经过批准登记才生效的合同呢?《城市房地产管理法》 第五十三条和建设部颁布的《城市房屋管理办法》第 13、14、15条均规定房屋 租赁合同应当房屋管理部门登记备案,根据最高人民法院《关于适用 < 中华人民 共和国合同法>若干问题的解释〈一〉》第九条规定“依照合同法第四十四条第二 款规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续, 人民法院应当认定该合同 未生效,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续, 但未按规定登记后生效的, 当事人未办理登记手续不影响合同的效力, 合

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